Shutterstock/FOTODOM Совершенствование механизмов защиты прав граждан при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) стало главной темой заседания круглого стола, который провел Комитет Государственной Думы по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства. Отправной точкой послужили обращения граждан, столкнувшихся с нарушением обязательств подрядчиками при ИЖС до введения эскроу-счетов. Участвуя в программах льготной и семейной ипотеки, они не получили дома и при этом сохранили долговую нагрузку. О создании реального механизма их защиты и пошла речь на заседании.
Детали механизма защиты
Суть проблемы обозначила модератор заседания, председатель комитета Нина Останина. Она напомнила, что впервые в публичной плоскости о наличии этой проблемы заявил Владимир Путин 9 января 2025 года на совещании с членами правительства. Тогда, отвечая на вопрос президента о мошеннической схеме без использования эскроу по объектам ИЖС в Татарстане, заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин не только подробно рассказал об этом случае, но и отметил системный характер проблемы. «Закон на индивидуальное жилищное строительство по вашему поручению начинает действовать с 1 марта 2025 года. И мы надеемся, что этот закон позволит не допускать таких хозяйственных договоров, когда с несостоятельными жуликами заключили, те собрали понемногу денег, построили фундамент — и все, пропали с деньгами», — пояснил вице-премьер.
Однако до окончательного решения этих вопросов, как выяснилось на заседании, еще далеко. Нина Останина обратила внимание на расхождение статистики: «Центробанк называет 17 тысяч пострадавших, Минстрой — 10 тысяч, депутаты в экспертных оценках говорят о 20 тысячах. Но если мы сейчас бросим клич, статистика заметно пополнится».
Она выделила как минимум четыре системные проблемы. Первая — финансовый инструмент создан быстрее, чем полноценная правовая защита. При наличии ипотеки и банковской аккредитации подрядчиков отсутствовал механизм обязательной защиты при срыве работ. Банк, узнав о банкротстве или отсутствии подрядчика в регионе, мог без согласия заявителя продолжать выплачивать ипотечные деньги, что, по мнению депутата, свидетельствует либо о недобросовестности, либо о мошенническом сговоре.
Вторая проблема — риск недобросовестного поведения подрядчика фактически перекладывается на гражданина. Когда подрядчик исчезает, а его активов нет, семья остается и без дома, и с непогашенной ипотекой. «Если семья вошла в программу с государственной поддержкой, государство не может сказать, что это обычный гражданский спор. Это социальная проблема», — подчеркнула Нина Останина.
Третья — отсутствие единого механизма решения. Банк России рекомендует реструктурировать задолженность и содействовать замене подрядчика, Минстрой говорит о мониторинге, граждане имеют право на судебную защиту. Но рекомендации — не гарантии, а мониторинг — не восстановление прав. Без федерального решения региональная активность упирается в вопросы: кто оплатит незавершенное строительство, по каким критериям компенсация, кто несет ответственность?
И наконец, четвертая проблема носит более широкий характер. «В ИЖС по-прежнему сохраняются слабые места: прозрачность отбора и контроля подрядчиков, качество работ и технадзор, ответственность за срыв сроков и дефекты, доступность коммунальной, дорожной и социальной инфраструктур, особенно в малых городах и на сельских территориях. Можно ли считать защиту полной, если дом построен, но к нему невозможно подвести дорогу, воду, электричество? Очевидно, что нет», — заявила Нина Останина.
С чего начать?
По словам Нины Останиной, начать необходимо с создания Единого федерального реестра пострадавших с прозрачными, юридически определенными критериями включения. Реестр должен вестись в цифровом контуре, сопряженном с ЕИСЖС, чтобы государство видело реальный масштаб проблемы, а гражданин понимал свой статус и дальнейший маршрут действий.
Для пострадавших нужно предусмотреть не один вариант помощи, а набор решений: достройка дома, компенсация ущерба, субсидия на завершение строительства своими силами, сохранение льготной ставки по ипотеке, заморозка санкций и приостановление взысканий до принятия решения по существу спора. «Решение должно подбираться по ситуации, а не сводиться к шаблону», — подчеркнула депутат.
Отдельное внимание она уделила роли банков. Если кредит выдан под конкретную модель ИЖС, подрядчик включен в контур доверия, а гражданин ориентируется на архитектуру госпрограммы, риски не должны замыкаться только на семье. Необходимы единые правила раскрытия информации о подрядчике: история аккредитации, судебные споры, исполнительные производства, гарантийные обязательства, цифровой след в ЕИСЖС.
Кроме того, нужны типовые договоры строительного подряда для ИЖС с урегулированными критическими вопросами: поэтапность работ, порядок оплаты, фото- и техконтроль, ответственность за отклонение от проекта, механизм замены подрядчика, гарантийное удержание, порядок возврата средств, доступ гражданина к полной информации о ходе строительства.
В части земельного и градостроительного регулирования Нина Останина подчеркнула, что защита должна начинаться не с момента конфликта, а на стадии планирования: режим использования участка, ограничения, возможность подключения к инфраструктуре, требования к проекту, транспортная доступность. Особенно это важно для малых городов и сельских территорий, где ИЖС часто оказывается единственным способом создания условий для жизни. «На таких территориях ИЖС должно сопровождаться не только ипотекой, но и быть обеспечено инфраструктурой», — резюмировала она.
Масштаб проблемы
Более подробно о масштабе рассказала директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко. По итогам I квартала 2026 года выдано 283,7 тыс. кредитов на ИЖС, построены дома по 204,6 тыс. Таким образом, строительство не завершено по 79,1 тыс. кредитов, из которых по 20,8 тыс. нарушены сроки строительства. Из этих 20,8 тыс.: 11,4 тыс. — на самостоятельное строительство без аккредитованного подрядчика, 9,4 тыс. — с подрядчиком, аккредитованным банком. По данным Росреестра, из 20,8 тыс. кредитов уже зарегистрированы 7,4 тыс. домов.
В отношении нормативного регулирования Ольга Корниенко отметила, что практически во все льготные программы уже введено условие о выдаче кредита на ИЖС только с использованием эскроу. По ее мнению, целесообразно распространить это требование на программу сельской ипотеки (Минсельхоз) и на льготные программы на новых территориях. В числе первоочередных мер она назвала также квалифицированную юридическую помощь гражданам.
Нина ОСТАНИНА, председатель Комитета Государственной Думы по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства:
«Нам нужен сегодня не фрагментарный, а понятный и справедливый механизм защиты граждан при индивидуальном жилищном строительстве»